MUA ĐẤT CHUNG SỔ CÓ ĐƯỢC TÁCH THỬA VÀ CẤP SỔ RIÊNG?

Việc mua một phần diện tích đất trong thửa đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chung với nhiều người thường được lựa chọn do giá chuyển nhượng thấp hơn so với đất đã có sổ riêng. Tuy nhiên, giao dịch này tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu người mua không kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý của thửa đất, điều kiện tách thửa và quyền của những người cùng sử dụng đất.

Đặc biệt, đối với đất vườn, đất nông nghiệp hoặc phần diện tích mua bán bằng giấy viết tay, việc người mua đã nhận đất, sử dụng ổn định trong thời gian dài không đồng nghĩa với việc đương nhiên được cấp Giấy chứng nhận riêng.

Thế nào là “đất chung sổ”?

Đất chung sổ có thể được hiểu là trường hợp nhiều người cùng có quyền sử dụng đối với một thửa đất và cùng được ghi nhận trên Giấy chứng nhận hoặc quyền sử dụng đất của nhiều người được xác lập trên cùng một thửa đất.

Theo quy định của Luật Đất đai, khi thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng thì quyền của từng người cần được xác định rõ để thực hiện các giao dịch liên quan.

Đây là vấn đề đặc biệt quan trọng khi một người chỉ mua một phần diện tích của thửa đất chung nhưng phần đất đó chưa được tách thành một thửa độc lập trên hồ sơ địa chính.

Trong trường hợp này, việc người mua đang quản lý, sử dụng một phần đất thực tế không đồng nghĩa với việc phần đất đó đã trở thành một thửa đất độc lập về mặt pháp lý.

Mua một phần đất chung sổ có đương nhiên được tách thửa?

Theo quy định tại khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai 2024, việc tách thửa phải đáp ứng các nguyên tắc và điều kiện sau đây:

“1. Việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm các nguyên tắc, điều kiện sau đây:

a) Thửa đất đã được cấp một trong các loại giấy chứng nhận: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

b) Thửa đất còn trong thời hạn sử dụng đất;

c) Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trường hợp đất có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích, ranh giới còn lại không tranh chấp của thửa đất đó được phép tách thửa đất, hợp thửa đất;

d) Việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý. Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, khi thực hiện việc tách thửa đất hoặc hợp thửa đất thì không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi đó.”

Việc nhận chuyển nhượng một phần thửa đất với diện tích 50 m², 70 m² hoặc 100 m² không đồng nghĩa với việc phần diện tích này đương nhiên đủ điều kiện để tách thành thửa riêng và được cấp Giấy chứng nhận. Người sử dụng đất cần đối chiếu diện tích dự kiến tách với diện tích tối thiểu được phép tách thửa và các điều kiện liên quan theo quy định của địa phương nơi có đất.

Bên cạnh điều kiện về diện tích, việc tách thửa còn phụ thuộc vào loại đất được ghi nhận trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, cần xác định chính xác mục đích sử dụng đất và đối chiếu với quy định cụ thể về điều kiện, diện tích tối thiểu được tách đối với từng loại đất tại địa phương.

Điều kiện diện tích tối thiểu khi tách thửa

Một trong những vấn đề người mua đất chung sổ cần quan tâm nhất là diện tích tối thiểu được phép tách thửa.

Theo quy định tại khoản 2 Điều 220 Luật Đất đai 2024, trường hợp tách thửa ngoài các nguyên tắc, điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này còn cần phải bảo đảm các điều kiện sau đây:

“a) Các thửa đất sau khi tách thửa phải bảo đảm diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;

Trường hợp thửa đất được tách có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa thì phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề;

b) Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì thực hiện tách thửa, diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng. Đối với thửa đất có đất ở và đất khác thì không bắt buộc thực hiện tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, trừ trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa;

c) Trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án mà việc phân chia không bảo đảm các điều kiện, diện tích, kích thước tách thửa theo quy định thì không thực hiện tách thửa.”

Vì vậy, không có một mức diện tích tối thiểu duy nhất áp dụng cho mọi tỉnh, thành phố.

Chẳng hạn, một diện tích có thể đủ điều kiện tách thửa tại địa phương này nhưng chưa chắc đáp ứng điều kiện tại địa phương khác.

Ngoài diện tích, người sử dụng đất còn phải lưu ý đến kích thước cạnh, lối đi, khả năng kết nối với đường giao thông và các yêu cầu về hạ tầng theo quy định của từng địa phương.

Mua đất bằng giấy viết tay có ảnh hưởng đến việc tách thửa không?

Một trong các điều kiện được tách thửa theo quy định của Luật Đất đai 2024 là phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Theo đó, việc mua đất bằng giấy viết tay không phải lúc nào cũng được pháp luật công nhận là hợp pháp, điều này ảnh hưởng đến cơ sở cấp Giấy chứng nhận cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất dẫn đến có khả năng không thể thực hiện việc tách thửa.

Nếu một người mua một phần đất từ thửa đất chung bằng giấy viết tay, trong khi Giấy chứng nhận vẫn đứng tên người khác và phần đất chưa được tách thành thửa riêng, thì người mua chưa thể chỉ dựa vào giấy viết tay để mặc nhiên được cấp một Giấy chứng nhận riêng. Cơ quan có thẩm quyền sẽ phải xem xét tính pháp lý của giao dịch, nguồn gốc đất, thời điểm giao dịch, chủ thể có quyền sử dụng đất, hiện trạng sử dụng và các điều kiện cần thiết để cấp Giấy chứng nhận theo quy định pháp luật đất đai.

Đặc biệt, nếu trên Giấy chứng nhận có nhiều người cùng đứng tên thì việc xử lý quyền sử dụng đất cần xem xét quyền của tất cả những người có chung quyền sử dụng đất, chứ không chỉ căn cứ vào giấy viết tay giữa người mua và một cá nhân.

Kết luận

Mua một phần đất trong thửa đất chung sổ có thể giúp người mua tiếp cận bất động sản với chi phí thấp hơn, nhưng đồng thời tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu chưa xác lập được quyền sử dụng đất riêng và chưa kiểm tra khả năng tách thửa. Theo Luật Đất đai 2024, tách thửa không chỉ phụ thuộc vào diện tích mà còn phải đáp ứng nhiều điều kiện về Giấy chứng nhận, thời hạn sử dụng, tranh chấp, kê biên, lối đi, kết nối giao thông và các yêu cầu khác; đồng thời phải phù hợp với quy định cụ thể của UBND cấp tỉnh nơi có đất.

Vì vậy, người dân không nên chỉ căn cứ vào lời cam kết “mua xong sẽ tách sổ” của bên bán. Trước khi giao kết hợp đồng, cần kiểm tra tình trạng pháp lý của thửa đất và khả năng tách thửa thực tế.

Đặc biệt, đối với giao dịch mua bán một phần đất bằng giấy viết tay, đất chung sổ hoặc đất chưa đủ điều kiện tách thửa, người mua nên được tư vấn pháp lý và kiểm tra hồ sơ đất đai trước khi thanh toán để hạn chế nguy cơ đã giao tiền nhưng không thể sang tên, tách sổ hoặc phát sinh tranh chấp về quyền sử dụng đất.

CÔNG TY LUẬT TNHH ĐÔNG DƯƠNG VIỆT
ĐỨC – TRÍ – TÍN
Sắc bén trong giải pháp – Vững vàng trong niềm tin