Chưa phân loại

SỬA ĐỔI LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN: GỠ “NÚT THẮT” CHO DOANH NGHIỆP NHƯNG KHÔNG ĐƯỢC CHUYỂN RỦI RO SANG NGƯỜI MUA

30/07/2026 Admin_Luat 11 phút đọc

Ngày 29/7/2026, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã cho ý kiến về định hướng chính sách sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản. Dự thảo hướng đến phân cấp mạnh cho địa phương, cắt giảm điều kiện kinh doanh, số hóa dữ liệu và đơn giản hóa thủ tục. Tuy nhiên, việc “cởi trói” cho thị trường phải đồng thời duy trì cơ chế kiểm soát pháp lý đủ chặt chẽ, đặc biệt đối với tiền đặt cọc và giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai.

1. Vì sao Luật Kinh doanh bất động sản tiếp tục được đề xuất sửa đổi?

Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 đã được Quốc hội thông qua ngày 28/11/2023. Sau khi được điều chỉnh thời điểm có hiệu lực bởi Luật số 43/2024/QH15, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 được áp dụng từ ngày 1/8/2024.

Luật năm 2023 đã có nhiều bước tiến quan trọng như tăng nghĩa vụ công khai thông tin dự án, kiểm soát hoạt động môi giới, quy định chặt chẽ hơn đối với bất động sản hình thành trong tương lai và yêu cầu doanh nghiệp nhận tiền thanh toán của khách hàng thông qua tài khoản tại tổ chức tín dụng.

Tuy nhiên, trong quá trình áp dụng, hoạt động kinh doanh bất động sản vẫn phát sinh những vướng mắc liên quan đến thủ tục chuyển nhượng dự án, điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh, phân lô bán nền, đặt cọc, bảo lãnh ngân hàng, hoạt động của sàn giao dịch và sự chồng chéo giữa pháp luật đất đai, nhà ở, đầu tư, xây dựng với kinh doanh bất động sản.

Theo định hướng được công bố, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi gồm 10 chương, 62 điều, giảm 21 điều, tương đương khoảng 30% số điều so với Luật năm 2023. Mục tiêu là xây dựng môi trường pháp lý minh bạch, an toàn, giảm chi phí tuân thủ và tháo gỡ các điểm nghẽn của thị trường.

Cần lưu ý rằng đây mới là dự thảo đang được cơ quan có thẩm quyền xem xét, chưa phải quy định chính thức đã có hiệu lực.

2. Đề xuất phân cấp mạnh thẩm quyền chuyển nhượng dự án bất động sản

Một trong những nội dung đáng chú ý là đề xuất chuyển mạnh thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản từ Thủ tướng Chính phủ về UBND cấp tỉnh.

Việc phân cấp có thể giúp doanh nghiệp rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ, giảm tình trạng dự án phải chờ đợi kéo dài và tạo điều kiện đưa những dự án đang đình trệ trở lại thị trường.

Tuy nhiên, phân cấp không đồng nghĩa với nới lỏng điều kiện chuyển nhượng. Cơ quan địa phương vẫn phải kiểm tra đầy đủ những vấn đề cốt lõi như:

  • Tình trạng pháp lý và tiến độ của dự án;
  • Việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai;
  • Quyền sử dụng đất của chủ đầu tư;
  • Tình trạng thế chấp, tranh chấp hoặc bị áp dụng biện pháp ngăn chặn;
  • Năng lực tài chính của bên nhận chuyển nhượng;
  • Trách nhiệm tiếp tục thực hiện nghĩa vụ đối với khách hàng.

Nếu chỉ rút ngắn thủ tục nhưng thiếu cơ chế giám sát, nguy cơ chuyển nhượng dự án chưa đủ điều kiện, chuyển nghĩa vụ tài chính hoặc tranh chấp từ chủ đầu tư cũ sang chủ đầu tư mới vẫn có thể xảy ra.

Do đó, vấn đề quan trọng không chỉ là “cơ quan nào có thẩm quyền quyết định” mà còn là quy trình thẩm định, tiêu chí pháp lý và trách nhiệm của người ra quyết định có được quy định rõ ràng hay không.

3. Cắt giảm điều kiện kinh doanh nhưng phải kiểm soát bằng dữ liệu

Dự thảo được xây dựng theo hướng đơn giản hóa sáu nhóm điều kiện kinh doanh, bao gồm điều kiện đối với chủ thể kinh doanh bất động sản; nhà ở, công trình xây dựng có sẵn và hình thành trong tương lai; quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật; chuyển nhượng dự án và hoạt động dịch vụ bất động sản.

Dự thảo cũng dự kiến cắt giảm 5 trong tổng số 12 thủ tục hành chính và đơn giản hóa một số thủ tục cấp, cấp lại chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.

Việc cắt giảm thủ tục là cần thiết, nhưng chỉ có thể phát huy hiệu quả khi cơ quan quản lý đã xây dựng được hệ thống dữ liệu đầy đủ, chính xác và liên thông.

Trong lĩnh vực bất động sản, một dự án có thể đồng thời chịu sự điều chỉnh của nhiều hệ thống pháp luật và được quản lý bởi nhiều cơ quan khác nhau. Nếu dữ liệu về đất đai, quy hoạch, đầu tư, xây dựng, thế chấp và nghĩa vụ tài chính chưa được kết nối, việc chuyển từ “tiền kiểm” sang “hậu kiểm” có thể khiến rủi ro pháp lý bị phát hiện quá muộn.

Khi đó, người chịu thiệt hại trực tiếp thường không phải chủ đầu tư mà là khách hàng đã giao tiền, ngân hàng đã giải ngân hoặc bên thứ ba đã nhận chuyển nhượng.

4. Mã định danh điện tử sản phẩm bất động sản có thể thay đổi cách giao dịch

Dự thảo đề xuất bổ sung quy trình giao dịch bất động sản và mã định danh điện tử đối với sản phẩm bất động sản. Đồng thời, cơ quan soạn thảo đặt mục tiêu xây dựng dữ liệu nhà ở và thị trường bất động sản theo nguyên tắc “đúng, đủ, sạch, sống”.

Nếu được triển khai đồng bộ, mã định danh điện tử có thể giúp người dân tra cứu một sản phẩm bất động sản cụ thể, thay vì chỉ dựa vào tài liệu do người bán hoặc môi giới cung cấp.

Thông tin tra cứu có thể tiến tới bao gồm:

  • Chủ đầu tư và tên pháp lý của dự án;
  • Quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
  • Giấy phép xây dựng và tình trạng khởi công;
  • Điều kiện đưa sản phẩm vào kinh doanh;
  • Tình trạng thế chấp hoặc giải chấp;
  • Nghĩa vụ tài chính về đất đai;
  • Tình trạng giao dịch và cấp giấy chứng nhận.

Cơ chế này đặc biệt có ý nghĩa trong việc hạn chế tình trạng một sản phẩm được nhận cọc từ nhiều người, môi giới quảng cáo sai tên dự án, bán sản phẩm chưa đủ điều kiện hoặc sử dụng các thuật ngữ thương mại để che giấu bản chất pháp lý của bất động sản.

Tuy nhiên, mã định danh chỉ thực sự có giá trị khi dữ liệu được cập nhật thường xuyên và cơ quan cung cấp dữ liệu phải chịu trách nhiệm về tính chính xác. Một mã số điện tử gắn với thông tin không đầy đủ hoặc chậm cập nhật không thể thay thế việc thẩm định pháp lý.

5. Tiền đặt cọc vẫn là vấn đề cần được kiểm soát chặt chẽ

Đặt cọc là một trong những khu vực có nhiều tranh chấp nhất trên thị trường bất động sản. Trên thực tế, khoản tiền được gọi là “đặt chỗ”, “giữ chỗ”, “đăng ký nguyện vọng”, “phiếu thiện chí” hoặc “hợp tác đầu tư” đôi khi vẫn mang bản chất của việc nhận tiền để bảo đảm giao kết hợp đồng mua bán bất động sản.

Rủi ro thường xuất hiện khi:

  • Dự án chưa đủ điều kiện mở bán nhưng đã nhận tiền;
  • Người nhận tiền không phải chủ đầu tư hoặc không được ủy quyền hợp pháp;
  • Văn bản đặt cọc không xác định rõ sản phẩm;
  • Điều khoản phạt cọc chỉ bất lợi cho khách hàng;
  • Tiền được chuyển vào tài khoản của cá nhân môi giới;
  • Chủ đầu tư không công khai tình trạng thế chấp dự án;
  • Hợp đồng đặt cọc được sử dụng để huy động vốn trái quy định.

Trong quá trình thẩm tra dự thảo, các vấn đề về đặt cọc, bảo lãnh ngân hàng, phân lô bán nền và điều kiện kinh doanh của người nước ngoài tiếp tục được yêu cầu nghiên cứu, làm rõ.

Quan điểm của chúng tôi là việc đơn giản hóa thủ tục không nên dẫn đến việc cho phép chủ đầu tư nhận tiền sớm hơn khi dự án chưa hoàn thiện các điều kiện pháp lý cơ bản. Pháp luật cần xác định rõ thời điểm được nhận đặt cọc, chủ thể có quyền nhận cọc, tỷ lệ tiền cọc, tài khoản nhận tiền và trách nhiệm hoàn trả khi dự án không đủ điều kiện giao dịch.

6. Bất động sản hình thành trong tương lai: không thể chỉ dựa vào cam kết của chủ đầu tư

Đối với nhà ở hoặc công trình hình thành trong tương lai, người mua phải thanh toán khi tài sản chưa hoàn thiện và chưa được cấp giấy chứng nhận. Vì vậy, người mua luôn ở vị thế chịu nhiều rủi ro hơn.

Cơ quan thẩm tra đã đề nghị đánh giá tổng thể các quy định liên quan đến điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh, giới hạn tỷ lệ thanh toán, tài khoản phong tỏa và bảo lãnh ngân hàng để bảo vệ quyền lợi chính đáng của người mua.

Trước khi giao tiền, khách hàng không nên chỉ kiểm tra hợp đồng mà cần thẩm định toàn bộ hồ sơ dự án, tối thiểu gồm:

  • Chủ đầu tư có đúng là chủ thể được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất hay không;
  • Dự án đã được chấp thuận đầu tư và phê duyệt quy hoạch hay chưa;
  • Công trình đã được cấp phép và khởi công hợp pháp hay chưa;
  • Sản phẩm đã có văn bản xác nhận đủ điều kiện bán hay chưa;
  • Dự án có đang thế chấp tại ngân hàng hay không;
  • Ngân hàng nào thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư;
  • Tiền thanh toán có được chuyển đúng vào tài khoản của doanh nghiệp hay không.

Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành đã quy định chủ đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản phải nhận tiền thanh toán của khách hàng thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng hợp pháp tại Việt Nam.

Do đó, việc nhân viên môi giới yêu cầu khách hàng chuyển tiền vào tài khoản cá nhân là dấu hiệu cần đặc biệt thận trọng.

7. Doanh nghiệp cần chuẩn bị gì trước xu hướng sửa luật?

Dù dự thảo chưa được thông qua, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nên chủ động rà soát hệ thống tuân thủ ngay từ thời điểm này.

Trước hết, doanh nghiệp cần chuẩn hóa hồ sơ pháp lý theo từng dự án và từng sản phẩm; tách bạch rõ tiền đặt cọc, tiền thanh toán, phí môi giới và các khoản thu khác; chấm dứt việc nhận tiền qua tài khoản cá nhân.

Tiếp theo, hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán, hợp đồng chuyển nhượng và hợp đồng môi giới phải xác định rõ chủ thể, đối tượng giao dịch, thời hạn thực hiện, điều kiện hoàn tiền, trách nhiệm phạt cọc, sự kiện vi phạm và phương thức giải quyết tranh chấp.

Doanh nghiệp cũng cần chuẩn bị khả năng kết nối, cung cấp và cập nhật dữ liệu điện tử. Trong tương lai, việc công khai thông tin dự án có thể không dừng lại ở đăng tải tài liệu trên website mà sẽ gắn với mã định danh của từng sản phẩm và hệ thống dữ liệu quốc gia.

Đối với doanh nghiệp nhận chuyển nhượng dự án, việc thẩm định không nên chỉ tập trung vào giá trị thương mại. Cần kiểm tra toàn bộ nghĩa vụ tài chính, tranh chấp với khách hàng, hợp đồng đã ký, tình trạng thế chấp và khả năng tiếp tục thực hiện dự án.

8. Kết luận

Định hướng sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản cho thấy chủ trương tiếp tục tháo gỡ vướng mắc, giảm thủ tục và thúc đẩy thị trường phát triển. Việc phân cấp cho địa phương, xây dựng mã định danh điện tử và chuẩn hóa dữ liệu có thể tạo ra những thay đổi tích cực.

Tuy nhiên, thị trường bất động sản chỉ có thể phát triển bền vững khi quyền tự do kinh doanh đi cùng trách nhiệm công khai thông tin và bảo vệ bên yếu thế.

Cắt giảm thủ tục không có nghĩa là cắt giảm trách nhiệm của chủ đầu tư. Phân cấp không có nghĩa là hạ thấp điều kiện pháp lý. Chuyển đổi số cũng không thể thay thế trách nhiệm thẩm định hồ sơ trước khi giao dịch.

Trong thời gian dự thảo tiếp tục được hoàn thiện, người dân và doanh nghiệp cần theo dõi sát các thay đổi chính sách, đồng thời thực hiện việc kiểm tra pháp lý độc lập trước khi đặt cọc, mua bán, chuyển nhượng hoặc đầu tư vào bất kỳ dự án bất động sản nào.

CÔNG TY LUẬT TNHH ĐÔNG DƯƠNG VIỆT
ĐỨC – TRÍ – TÍN
Sắc bén trong giải pháp – Vững vàng trong niềm tin